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房地产报告
1.项目总说明
1.1项目背景
本项目名称是文居雅室，位于河北区南口路东侧，其四至为东至现状住宅，南至镇宁道，西至南口路，北至喜峰道。总建筑面积158670.88平方米，包括住宅111112.48平方米的住宅，47558.4平方米的商业面积。河北区是天津市中心市区之一，地处市区东北部，因大部分地域坐落在海河以北而得名。区界东邻东丽区，西部与和平区、南开区、红桥区以海河为界，南与河东区相连，北与北辰区接壤。行政区划面积27.93平方公里，南北长6.94公里，东西宽7.95公里，行政管辖面积为29.14平方公里，辖10个街道办事处，352个居民委员会。河北区是天津近代工业的摇篮，天津市区发祥地之一。作为重要交通枢纽的天津站、天津北站和京津塘高速公路进出口均位于河北区内。界内200多条道路与30多座桥梁和立交桥，构成与周边及外省市四通八达的交通网络。文居雅室，项目处北中环内居住区南口路沿线，西北向有普济河道，南面有西沽公园，辐射天津工学院与天津美院等艺术高校，东侧即将兴建天津创业产业园区。天津市河北区文居雅室项目设计为新古典主义的建筑风格，地上规划建筑面积达到15.867万平米，是由11.111万平米的住宅，以及4.756万平米的商业组成，并配有相当可观的配套设施，是少有的高品质宜居大盘，地标性项目。
1.2项目建设的意义
文居雅室，1.875的超低容积率体现项目的舒适宜居空间，园林景观的规模和规格成为文居雅室绿色宜居标准的高品质，35%的绿化率，也让在“都会中创造花园，在繁华中营造私境”成为现实。商业街与住宅分配合理，绿地环绕，打造了在花园中生活与购物的美好天堂，小区内两个广场，更是让住户的生活变得丰富多彩，为整个住宅又添加了一份新的色彩。 在文居雅室西侧，是沿街的一片树林，其中也有亭子可以供人们休息。住宅小区的人们可以在一天忙碌的生活过后来树林小道中散步、遛狗，进行一些娱乐活动，为整个小区内人们的生活又增添了一份乐趣，同时，这片带有凉亭还有小道的树林也可以为晨练的人们提供场所，让小区内的人们更加健康。 文居雅室，符合天津市城市发展总体规划，是天津市城市建设和发展的.需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。该项目的建设对实现城市发展战略、推进城市提质扩容是有帮助的；有利于完善河北区尤其是河北区南口路周边的配套设施建设，有利于加强城市总体功能，促进土地升值，繁荣市场经济，进一步促进该区域城市次中心地位的提升。同时，该项目的建设，有助于增加财政收入，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展；符合国家关于加快实现城市住房商品化和社会化的政策，有利于促进天津市住房货币化分配进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。同时，该项目的建设，可以带动众多第三产业的发展，增加内需，刺激消费，促进天津经济的发展；更有利于建设单位富力房地产开发有限公司提高企业的知名度和社会信誉度，提升企业形象，提搞企业的经营效益，壮大企业实力。
1.3项目评估的目的
项目评估是在投资决策前，对建设项目在技术上、经济上是否可行进行全面分析、论证，为项目投资
决策提供科学依据的过程和方法。通过项目评估，促进建设项目前期工作，促进项目决策的科学化，民主化，促进投资管理的加强和投资效益的提高。项目评估的目的可以概括为以下的几方面：
（1）优化建设方案，完善项目可行性研究。
（2）实事求是的校核投资，落实资金筹措办法和渠道。
（3）促进项目决策科学化、避免重复建设和盲目建设。
（4）有利于客观经济调控，落实经济发展规划。
（5）有助于统一认识，协调行动，为项目实施创造条件。
1.4项目评估报告的编制依据 编制项目评估报告，需要综合考虑项目概况、投资环境研究、市场研究、房地产开发项目比选方案的构建与评价、规划方案及建设条件、项目开发建设全过程主要工作的进度安排、投资估算及资金筹措、项目主要现金流量计算及参数的选定和经营收入测算、项目经济效益评价、不确定性分析、可行性研究的结论及建议。还有考虑同类产品竞争性，同区位产品定位类型的竞争性。综合考虑以上因素，评定方案的可实施性。
2.项目概况
2.1区位介绍
2.1.1交通状况 文居雅室位于河北区南口路东侧，其四至为东至现状住宅，南至镇宁道，西至南口路，北至喜峰道。区域内交通网络设施良好，尤其是公交系统发达，目前已通车公交车路线达到16条，有1、18、604、609、610、619、646、670、671、803、869、901、903等。此外，地下还有地铁三号线。步行10分钟可到达天津第一医院；距离天津站11.1公里，乘坐公交22路15分钟即可到达地铁三号线中山路出口，乘坐地铁三号线半小时即可到达天津站；距离天津机场22.8公里，乘坐地铁9号线40分钟即可到达。
2.1.2公共基础设施状况 周边基础设施完善，周边基础设施完善，小学有天泰小学，河北区育婴里小学育英校区，都属于河北区非重点小学；中学有外国语学校，天津铁路一中，都属于天津市重点中学。周边有天津第一医院是一座二级甲等医院,临近银行有工商银行、建设银行、农业银行、商业银行、招商银行、邮政储蓄等；商业环境有国美电器，华润万家，利家隆超市，万业达超市，世纪联华、乐购超市、米兰超市；餐饮有百饺园、东瀛海鲜、玉德福、贵宾饭庄、中山美食节、麦当劳、肯德基等。
2.1.3景观自然环境
河北区属于典型的暖温带半湿润大陆性季风型气候，受季风影响区内四季分明，冬夏与春秋季差较大，冬夏较长，春秋较短，有非冬即夏之感。年平均气温11～12℃，年降水量550毫米，七、八月份为雨季。项目周边区域原为工业区，有一定绿化面积,再加上政府大力支持环保政策，所以绿化水平偏高。周边自然景观只有新开河，如果新开河能够改造，将对该区域的环境提升起到相当的作用。近几年区域内工厂纷纷停产，加上原本的工厂并不是高污染企业，所以周边的污染并不严重。原有的大型污染企业天津搪瓷厂已
